리얼티인컴은 대표적인 미국 리츠 회사로 많은 주주들에게 사랑받는 주식입니다. 매달 월급처럼 배당을 따박따박 주는 안전한 고배당주로 현재 연 6%대에 달하는 배당금을 지급합니다. 하지만 일 년 간 -12%대 주가 하락은 물론 지난 5년간은 -25%대로 크게 하락하였습니다. 미국 상업용 부동산 위기설과 좀처럼 떨어지지 않는 금리로 주가가 저점에 와있는 상태입니다. 하지만 AFFO는 28%대로 지난 5년간 증가하여 실적은 견고한 모습을 보였습니다. 저평가된 '부동산 괴물'이라고 불리는 리얼티인컴 지금이 저가 매수 기회인지 공부해 보겠습니다.
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공부내용
기업개요
사업내용
리츠 투자 시 알아야 할 용어 FFO와 AFFO
-2024년 1분기 실적
배당
주가현황
장점과 리스크
기업개요
공식 기업명은 리얼티인컴(Realty Income)으로 S&P 500에 포함된 세계 최대 부동산 투자 신탁 회사입니다. 이 리츠기업은 55년 전인 1969년에 설립되었으며 티커 O를 사용하며 1994년에 뉴욕증권거래소에 상장되었습니다. 미국 외 영국, 독일, 멕시코 그리고 브라질에도 상장되어 다양한 국가에서도 거래가 가능합니다. 우리가 다 아는 홈디포(Home Depot), 월마트(WalMart), 페덱스(FedEx), 세븐일레븐(7-Eleven) 등의 생필품 업종 위주의 대형 회사에 임대를 해주는 일을 하고 있으며 98.6%의 높은 임대율로 공실률이 적고 신용등급이 좋은 부동산 운영을 잘하는 기업입니다. 이 회사의 시가총액은 한화로 약 64조에 달하고 15,000개 이상의 부동산을 소유한 '부동산 괴물'이라 불립니다.
사업개요
리얼티인컴의 부동산 포트폴리오의 점유율은 99%를 차지하며 사업구조는 상당히 심플합니다. 개인이나 기관 주주들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 이를 임대 놓고, 그리고 발생하는 수익을 다시 주주들에게 배당으로 지급하는 구조입니다. 400명의 직원을 고용하고 있으며, 미국, 스페인, 이탈리아 및 영국 전역에 걸쳐 15,450개 이상의 다양한 부동산 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 주요 고객으로는 홈디포, 세븐일레븐, 달러제너럴, 페덱스, 월마트 등 대형 유통업체들로 80% 이상이 소매업이고 나머지는 산업용입니다. 대형마트, 약국, 물류서비스 등 생활필수 소비재 유통업체라서 코로나 같은 상황에서도 높은 임대율을 자랑하며 매우 안정적인 사업을 하고 있습니다. 리얼티인컴은 대규모 투자를 통해 다양한 부동산 포트폴리오를 확대하고 있습니다. 작년에 디지털 리얼티라는 데이터센터 부분 투자를 시작했으며 올해 1월에는 2000개가 넘는 자산을 보유한 스피릿 리얼티(Spirit Realty)를 93억 달러에 인수가 마무리되며 규모를 확장하였습니다. 이 리츠는 소매점 외에도 헬스클럽과 컨트리클럽 등의 다양한 자산을 보유하고 있는 회사입니다. 하지만 골프장의 특성상 경기에 민감할 수밖에 없어 변동성이 우려되고 인수한 가격이 너무 높다 하여 당시 주가가 폭락을 하였습니다. 하지만 이 회사의 전체 규모는 리얼티인컴 대비 13% 수준에 불가하며 포트폴리오 다각화에 도움이 되었다는 평가를 받으며 실적을 올려보겠다는 의지로도 보입니다. 리츠 기업에 투자하기 위해서 알아야 할 특징 중 하나가 TNL(Triple Net Lease)이라는 계약 방식입니다. 이것은 임차인이 임대료는 물론이고 화재보험, 재산세 등 사용하면서 발생하는 유지 및 수리 비용 모두를 책임져야 한다는 조건입니다. 임대인인 리얼티인컴 입장으로서는 다른 유지 비용 신경 쓰지 않고 매월 임대료를 수령하기만 되니 아주 큰 장점이라고 보입니다.
리츠 투자 시 알아야 할 용어 FFO와 AFFO
리츠 투자 시 꼭 알아야 할 용어가 있습니다. 그것은 바로 FFO와 AFFO입니다. 일반 기업과 구조가 다른 리츠기업에서 임대사업을 통해 얼마의 현금을 창출하는지 그리고 배당능력은 어느 정도가 되는지 판단할 수 있는 지표입니다. 리얼티인컴 같은 리츠 회사에 투자하는 가장 큰 이유는 배당금입니다. 일반 기업은 발생한 당기순이익에서 얼마나 많은 배당금을 돌려주는지 확인하는 방법은 배당성향(Payout Ratio)을 확인하는 것입니다. 예를 들어 100억의 수익이 발생했고 여기서 50억을 주주들에게 배당한다면 배당성향은 50%가 됩니다. 보통 안전한 배당성향 수치는 30%~60%입니다. 하지만 리츠 기업의 배당 성향을 확인해 보면 200%를 넘는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 이는 기업이 벌어들이는 수익보다 2배를 넘게 주주들에게 돌려준다는 의미인데 이러한 계산법은 리츠주에 맞지 않습니다. 그 이유는 무엇일까요? 여기서 당기순이익과 감가상각비라는 용어가 중요합니다. 당기순이익은 기업이 벌어들인 모든 이익에서 기업이 사용한 비용이나 손실 금액을 뺀 순수 이익을 뜻합니다. 다시 말해 감가상각비용을 뺀 금액이 당기순이익됩니다. 감가상각비란 시간이 흐르면서 자산의 가치가 떨어지는 것을 비용으로 인식을 하는 것입니다. 트럭을 1억을 주고 샀지만 5년 후 시간이 지남에 따라 트럭의 가치가 5000만 원대로 중고 시세가 형성되었다고 한다면, 5년 동안 5000만 원 연간 1000만 원의 감가상각비가 형성되는 것입니다. 하지만 부동산이라는 자산은 시간이 지난다고 그 가치가 떨어지거나 사라지는 것이 아니며 오히려 올라가는 경향이 있습니다. 그렇기 때문에 리츠주에서는 감가상각비를 뺀 당기순이익을 보면 안 되는 것입니다. 감가상각비로 인해 임대수익이 감소가 되지 않기 때문입니다. 그래서 리츠회사의 사업 실적을 판단할 때 당기순이익이 아닌 사업 운영 수익을 뜻하는 FFO(Funds For Operations) 지표를 확인해야 합니다. FFO 계산법은 당기순이익 + 감가상각비용 - 자산매각차익입니다. 쉽게 말해 당기순이익에서 다시 감가상각비용을 더합니다. 그리고 여기에 부동산 매각에 따른 이익을 빼야 하는데 그 이유는 이 비용이 이익은 맞지만 일회성이며 이 비용을 다시 재투자를 해야 하기에 더하지 않고 빼는 것입니다. 이렇게 계산된 FFO로 배당금을 나누어 100을 곱하면 리츠주 배당성향이 나오게 됩니다. 하지만 이런 지표들을 일일이 찾아서 계산하기는 귀찮고 쉽지 않은 일입니다. 쉬운 방법은 시킹알파(Seeking Alpha) 요약(Summary) 페이지로 가면 계산이 된 FFO를 알 수 있습니다. FFO를 살펴보는 진짜 의미는 배당할 수 있는 현금이 얼마나 있는지를 파악한다고 생각하면 됩니다. 여기에 FFO 보다 조금 더 정확한 수치를 추정할 수 있는 지표, AFFO(Adjusted Fund From Operations)라는 적용 운영자금이 있습니다. 계산법은 FFO + 임대료 상승분 - 자본지출 - 일상적인 유지 보수 비용입니다. FFO 보다 더 정확한 운용자금을 파악할 수 있습니다. 이 수치 또한 시킹알파 파이낸스 페이지에서 확인할 수 있습니다. 리얼티인컴의 주당 FFO는 4.22 달러, 연간 배당금(Div Rate) 3.16달러 그리고 배당성향(Payout Ratio)은 73.91%입니다. 2024년 1분기 실적을 살펴보겠습니다. 총매출은 12.6억 달러로 작년 9.4억 달러 대비 증가하였고 이는 신규 합병한 부동산의 영향이 가장 크다고 보입니다. 하지만 영업 이익은 1.5만 달러로 전년 대비 크게 감소하였습니다. 가장 중요한 지표인 AFFO는 약 8억 6천만 달러로 작년 6.5억 달러 대비 크게 상승하였으며 주 당 AFFO는 1.03 달러로 전년 대비 약 5% 증가하였습니다. 리얼티인컴은 합병으로 성장을 촉진하고 앞서 언급했지만 편의점, 약국 그리고 식료품점과 같은 필수 산업 고객이 임대료의 대부분을 차지하고 있기 때문에 불확실한 환경 속에서 잘 대비할 수 있다고 판단됩니다.
배당
연 배당률: 5.94%
주당 배당금: $3.16(매월 $0.26)
배당성장: 26년(배당 귀족주)
5년 배당 성장률: 3.55%
배당성향: 73.88%
배당일(매월): 매월 15일 배당
리얼티인컴은 리츠주로써 유일하게 S&P 500에 속해 있는 배당 귀족주입니다. 연평균 4.3% 가까이 26년째 배당을 증가시켜 왔으며 매월 15일마다 배당금을 준다는 가장 큰 특징이 있습니다. 리얼티인컴의 연간 배당률은 4% 초, 중반 대였는데 23년에는 주가가 많이 하락하여 5%대로 배당률이 올라갔고 현시점 주가 53달러 기준으로는 사상최고 수준의 배당률 6% 정도를 기록하고 있습니다. 하지만 배당률이 올라갔다는 것은 그만큼 주가가 많이 하락했다는 의미로 해석되니 투자 시 신중해야 합니다. FFO로 반영된 배당성향은 73.88%이며 배당금은 매월 0.26달러 지급, 다음 배당일은 7월에는 15일입니다. 5년 배당 성장률이 3.55%로 낮은 성장을 보이고 있지만 많은 투자자들이 월배당의 매력으로 많이 투자하는 기업입니다. 만약 1000만 원 리얼티인컴에 투자한다면 월배당금은 얼마를 받을 수 있을지 계산해 보겠습니다. 현재 환율 1380원에 주가 53 달러라고 한다면 총 136주를 매수할 수 있습니다. 한 주당 배당금은 3.16 달러이니 연간 총배당금은 430 달러, 매월 36 달러를 받게 됩니다. 한화로는 세전 약 5만 원 안 되는 금액을 지급받을 수 있으며 받은 연간 받은 배당금으로 약 8개의 추가 매수를 할 수 있습니다.
주가현황
52주 최고가 64.18달러, 최저가 45.04달러, 현재 주가는 53 달러로 최고가 대비 -18% 하락한 상태입니다. 올해 초 대비 주가는(YTD) -9%로 내려와 있습니다. 주가로만 보자면 리얼티인컴은 2021년부터 우하향 곡선을 그리고 있어 좋은 상황은 아닙니다. 배당금과 주가인상이 좋은 주식이었지만 2022년부터 금리가 급격하게 인상되며 주가가 많이 하락했으며 고금리인 현재도 맥을 못 추리고 있습니다. 리얼티인컴이 인수합병을 할 때마다 주가가 떨어지는 경향이 있습니다. 그 이유는 투자금을 위해서 유상증자를 하기 때문입니다. 올해 1분기에도 신규 투자를 위해 5.5억 달러 신주 발행을 진행하였습니다. 그리고 작년 10월에도 스피릿 리얼티 캐피털이라는 리츠회사와 합병을 발표하며 주가가 45달러까지 크게 하락하였습니다. 주식수가 늘어나면 좋아하는 주주들은 없겠지요. 이렇게 매출 성장이 낮아지며 회사 성장률이 낮아지기 때문에 주가가 좋지 않은 상태입니다. 배당의 안정성을 추구하는 투자자들에게는 아직 월배당이 매력적일 수 있지만, 전체 수익률을 중시하는 투자자에게는 시세차익면에서 매력이 떨어진 건 사실입니다. 하지만 이미 떨어질 만큼 다 반영되었다는 의견도 있습니다. 전문가들은 평균 목표 60 달러 그리고 최고 70 달러까지 제시하며 최소 13%대의 상승여력이 있다는 의견도 있으니 참고하시기 바랍니다.
장점과 리스크
장점
우선 리츠기업에서 꼭 체크해야 하는 사항은 많이 있지만 그중 3가지 신용등급, 임대만료 그리고 입주율이 중요합니다. 우선 리얼티인컴은 신용등급이 높은 회사입니다. 무디스(Moody's)로부터 A3 등급 그리고 S&P로부터 A-신용등급 부여받아 둘 다 안정적입니다. 여기서 하나 더 리얼티인컴에 임대하는 기업의 신용도도 함께 보면 좋습니다. 다이소 같은 기업인 달러제너럴, 페덱스, 월마트, 세븐일레븐 등의 탑 20개 기업의 신용등급은 BBB이상인 곳으로 신용등급이 안전합니다. 마지막으로 임대만료기간을 살펴보면 2024년 만기예정 기업은 2%이며 2029년에는 가장 많은 수치를 보여주는데 9.9%로 10%가 넘지 않는 것으로 볼 때 안정적입니다. 마지막으로 리얼티인컴의 공실률은 1%대로 입주율은 98.6% 자랑하며 견고한 모습입니다. 두 번째 장점으로는 장기 임대와 TNL 방식 계약입니다. 이러한 방식은 안정적인 구조운영이 되기 때문에 주주들에게 오랜 기간 지속적으로 배당금을 늘려올 수 있는 원동력이 됩니다. 배당 귀족주로 코로나 같은 위기에도 배당 삭감 없이 배당을 올려온 기업이라 주주들에게 상당한 신뢰가 있다는 장점이 있습니다. 마지막으로는 부동산 포트폴리오 다각화로 데이터 센터, 레저나 유럽 투자가 늘어나는 것을 장점으로 뽑고 있습니다. 전 세계적으로 15,400개 이상의 부동산을 소유하고 운영하고 있어 규모에 차별성이 있습니다. 그동안의 부동산 투자 및 관리 경험을 기반한 AI 분석 도구를 최근에 개발했고 이는 향후 자산 관리 및 신규 투자에 도움이 될 것이라고 밝혔습니다.
리스크
TNL 방식으로 장기 임대를 해주어 장점도 있지만 단점도 있습니다. 그것은 바로 물가상승에 취약할 수밖에 없는 구조로 장기임대로 계약을 하다 보니 물가가 상승되는 만큼 가격을 빠르게 올릴 수 없습니다. 또한 재택근무로 인한 오피스 공실이 많아져 미국 상업용 부동산 위기설로 작년 한 해 사무실이 -25%로 빠졌습니다. 그리고 가장 치명적인 리스크는 바로 높은 금리와 경기침체입니다. 은행과 부동산은 밀접한 관계에 있습니다. 특히 리츠회사는 자금조달에 의지를 많이 해야 하는 구조이므로 금리가 높으면 다른 회사에 비해 두 배의 피해가 있을 수 있습니다. 부채가 더 비싸지고 자본금도 더 비싸지기 때문입니다. 투자자들은 지출 소비를 줄이기 위해 주식에 대한 수요를 줄일 수 있으며 상업용 부동산 예를 들면 골프 치는 빈도수도 자연히 줄 수 있습니다.
마무리
리얼티인컴은 최고의 임차인 명단을 보유하고 수익률이 좋으며 높지는 않지만 배당 성장률은 지속시키는 신뢰 가는 월배당주입니다. 이 배당 귀족주는 장기적으로 현금흐름이 필요한 주주들에게 현재 주가가 많이 내려와 있는 지금 시기가 기회일 수도 있습니다. 전문가의 목표 주가를 생각하면 이미 주가는 바닥을 쳤으며 앞으로 오를 일 밖에 남지 않았다는 평가도 고려해 봐야 합니다. 저는 개인적으로 금리가 인하되고 상업용 부동산이 지금보다 안정되는 상황까지 조금 더 지켜봐야겠습니다.